[摘要] 临近岁末,青岛楼市步入传统淡季,无论是新房市场、还是二手房市场,价格都出现了明显的松动。

临近岁末,青岛楼市步入传统淡季,无论是新房市场、还是二手房市场,价格都出现了明显的松动。大多购房者在感受到房价走低的同时,继续持有观望心理,期望房价能够降至自己心理价位。

那作为房产投资中备受关注的公寓,岁末是个什么行情呢?根据国内房价第三方统计机构公布的青岛公寓10月份最新成交信息显示,青岛公寓成交了890套,成交面积46358㎡,成交均价14651元/㎡,“1.5万/平”似乎成为了岛城公寓市场成交的主流行情。

数据:青岛公寓成交均价14651元/㎡性价比开始突显

日前,国内房价第三方统计机构公布了2019年10月青岛市公寓成交信息,青岛公寓成交面积4.64万㎡,成交均价为14651元/㎡,基本与9月成交价持平。

来源:CRIC

我们再与青岛住宅成交数据来做个对比: 10月青岛全市新建商品住宅成交均价为14273元/㎡,虽然环比微涨1.27%,同比上涨了8.21%,但我们依然可以看出,这个价格要低于10月公寓成交均价378元/㎡。为何会出现住宅成交均价低于公寓的情况呢?

业内受访表示,主要是因为在9、10月份有一大批低价楼盘进行了集中签约,如黄岛融创维多利亚湾、华皓锦域,李沧的绿城海棠印月等项目,带动了区域价格的走低。进而拉低了青岛10月整体房价。但总体而言,青岛房价依旧处于横盘期,未出现太大幅度的波动。

市场:主城公寓普遍低于住宅更有项目低至9000元/㎡

根据市场一线走访,目前在主城区及黄岛区、城阳区内在售的公寓项目有40余个。主城中,市北区在售公寓项目最多,有10余个,价格区间为0.9万-2.3万/平,有精装、有毛坯,产品业态既有平层也有loft,可选择范围很大。

市南区仅有两个公寓项目在售:中铁青岛中心,63-236㎡公寓均价35000元/㎡,首付50万起;鲁商蓝岸公馆,30-70㎡loft产品在售,均价23000元/㎡左右。崂山区:山钢东部新天地,loft建面40-60㎡,毛坯,均价21000元/㎡;平层建面35-42㎡,带装修,均价19000-20000元/㎡;青铁华润城36-60㎡平层公寓在售,首付28万起,带装修;海尔产城创云玺有公寓在售,户型70-110㎡,均价22000元/㎡。李沧区暂无公寓项目在售。总体而言,主城公寓售价普遍低于住宅,部分公寓产品甚至不足住宅价格的一半。

此外,黄岛区在售公寓项目近20个,包括瑞源名嘉国际中铁青岛世界博览城等多个项目都有公寓产品,这些新盘主要集中在滨海大道、唐岛湾及灵山湾影视文化产业区。与主城区不同的是,黄岛区在售公寓与住宅没有明显的价格差距,甚至有部分公寓项目价格要高于同区域住宅。其中瑞源名嘉国际公寓现房在售,户型46-78㎡,均价23000-26000元/㎡,这一价格超过了黄岛区不少的住宅。

业内:强劲营销力度下公寓托管要注意风险防范

市北区南京路某大型品牌房产中介门店的工作人员告诉记者,与住宅类似,公寓推货意愿和营销力度也明显增强了,既有传统的老带新、一二手联动营销、特价房等常规形式,也有节点促销、团购营销和首付分期甚至以价换量等“手段”。

这其中,以“托管”形式促销的方式更是大行其道,例如市北近期某新开公寓2-8层推出了托管服务,托管后每个月租金高达4000元/㎡,高出同区域租金不少。签完合同后由开发商全权打理,水电物业也不用操心,租金会以年付形式向业主缴纳,颇具吸引力。

但值得注意的是,项目要求托管时间为8年,资金年付,因此,托管期间可能会出现较多不确定因素。

业内受访表示,公寓托管实际是一种“售后返租”模式,看上去回报收益高,稳赚不赔,但实际上存在很大的风险,更多的是通过利益诱惑,快速将产品销售出去,回笼资金。此外,公寓托管需涉及开发商、托管方、业主三方,一旦出现问题,维权存在很大的难度。“如果托管方在托管期内撤资,或是毁约,业主就需要与另外一家托管公司签约,那租金方面可能会出现大的变动”,因此公寓投资,还是要冷静客观,做好实地调查。

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